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                贺雪峰:农村集≡体经营性建设用地入卐市的问题

                贺雪峰 · 2020-11-19 · 来源:新乡土
                收藏( 评论() 字体: / /
                指望通过集体建设用地入市来让农民获得所谓【财产性收入,本质上是指望农民通过①建设用地入市来吃土地非农使用的租金∩,也就是“土地食利”。“土地食利”是寄生的,问题是谁来№出这个租金?由♂国家来出?由城市居民来出?无论谁来出,指望通过食利来让八亿多农民致富,都绝对是↓不可能的。

                  ——《十四五规划建议》学习体会之四

                  近日研读中共中央“关于制定国民经济与社会发展第十四〖个五年规划和二O三五年远景目标的建议”,重点』研读了第七部分“优先发展农村,全面推进乡村振兴”,有一些体会,选择九个问题进行讨论。第★四篇讨论“农村集体经营性建设用地入市”。

                  《建议》第二十七条:“健全城乡统一的建设用地市场,积极探索实施农村集体经营性建设用地入市■制度”。

                  农村集体经营性建设用地入市,起因是在《土地管理∮法》出台前,全国农村都存在将农地用于建设目标,这些土地实际上也用于二三产业用途,是农村经营性建设用地。而按后来出台的《土地≡管理法》,任何单位和个人进行建设,必须使用国≡有土地,农村经营性建设用地就是不合法的,也就变成一项历史遗留问题。

                  农村集体经♂营性建设用地主要来自上个世纪七十年代以后的乡镇企业建设占地。到上个◥世纪末,全国绝大多数地区乡镇企业关闭,之前乡镇企业占地很←快就恢复为农地了。相对来讲,东部沿海地区因为承接世界制造业转移,而将之前的乡镇企业占地变成了招商引资的集体经营性建设用地▂,从而在集体土地上建设了大量二三产业,形成了历史遗留问题。如何解决历史遗留问题,是东部沿海╲发达地区农村一直呼吁集体经营性建设用地入市的主要@原因。

                  比较有趣的是,很快就有学者以为,如果集体经营性建设用地入市,建立城乡统一的建设用地市场,就可以“显化”农村土地价值,为农民增加收入,并且增强集体@ 经济实力。甚至有人设想,因为中西部农村经营性建设用地数量有限,就应当将农民宅基地算作经营性建设用地,农民退出的宅基地也可以作为集体经营性建设用地入市,在农村三项土地制度改革试点中表述为“打通三项农村土地制度改革”。如果允许农民宅基地入市,中国就可以有大概2亿亩农村建设用地可以入市,即使◢按每亩100万元︻来计算,2亿亩就有200万亿元,不仅可以大幅度增加农民收入,而且可以为农民进城提供强大的资金支持。

                  这当然是不可能的,因为中国当前土地城市化已近完成,根本就不需要这么多建设∮用地。

                  更重要的是,即使城市建设需要土地,凭什么农民宅基地就可以值钱?农民都是用不便于耕种的荒地坡地建房,耕地租金每亩每年才几百元,按5%利率水平反推耕地价值才几千元,宅基地凭什么就可以值100万元?或建设用地凭什么就可以值几▃百万元?

                  建设用地值钱,是因为在土地上进▅行二、三产业建设,土地上⊙附着了大量非农使用的增值收益,前提则是土地被▲城市规划进去,成为城市建设的一部分,只有特定区域的土地才会被规划进入建设,及才具有建设效益。沿海发达地区的农村已经成∞为沿海城市带的有机组成部分,这些地区农村建设地因此具有很高的价值,也因此有着强烈的入市需求。

                  而从全国来讲,因为土地不可以移动,中西部具有土地资源(包括农民宅基地)的农村,即使▓允许农村集体土地入市,这些可以入市的集体土地上也很难进行建设,因此也就不可能无缘无故地产生出让农民一夜暴富的财富出来。

                  有人说,可以通过异地入○市的办法来让中西部农民也获得集体建设用地入市的收益。异地入市就是将中西部不具备区位优势↘的建设用地移植到具备区位优势的城郊地区进行入市建设,从而获得城市巨额土地非农使用收益。问题是具有区位优势的城郊地区凭什么会〖让中西部地区建设用地来异地入市?这个异地入市就是试图通〓过建设用地指标来覆盖城郊优势区位。问题是优势区位是有限的,可以异地入市的建设用地指标却是无限的,无¤限的指标覆盖有限的优势区位,具有优势区位地区的农民当然就会无限压低异地入市指标的价值,一直压低到建设◢用地复垦为耕地的成本价为止。也就是说,真正放开异地◣入市,就不过是造就一批具备区位优势的城郊土地食利者☆而已,而绝对不可↑能让具备区位优势农村的农民一夜暴富。

                  指望通过集体建设用地入市来让农民获》得所谓财产性收入,本质上是指望农民通过建设用地入市来吃土地非农使用的租金,也就是“土地食利”。“土地食利”是寄生的,问题是谁来出这个租金?由国家来出?由城市居民来出?无论谁来出,指望通过食利来让八亿多农民致富,都绝对是不可能的。

                  当前全国各级地方政府都指望通∏过农村建设用地入市来筹集乡村振兴的投入资金,就更是没有谱的事情。本质上集体土地入市所获收益是政府土地财政◆的让度,若地方政府指望通过集体土地入市来筹措乡村振兴资金,却又依然想要有土地财↙政来建设城市基础设施↑,这个算盘就注定会落空。

                  2020年11月12日上午

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